一、案件背景与基本事实

广东省中山市西区"赢家广场"项目，是一起以商业地产项目为载体、以售后包租和固定回报为诱饵、面向社会公众非法吸收资金的典型案件。2025年12月17日，广东省中山市第一人民法院发布公告，宣布单某铭等人非法吸收公众存款罪一案已经审理完毕，并要求集资参与人在规定期限内向公安机关登记报案，以维护受损集资参与人的合法权益。

根据法院公告及相关信息，本案的基本情况如下：

一、被告人：单某铭等人，系中山市西区"赢家广场"项目的开发、运营相关人员。

二、涉案项目：中山市西区"赢家广场"，系位于广东省中山市西区的商业地产项目。

三、审判机关：广东省中山市第一人民法院，案件已审理完毕。

四、集资参与人登记：凡在"赢家广场"项目中参与集资且实际遭受损失的集资参与人，须于2025年12月19日至2026年1月18日期间，向广东省中山市公安局西区分局提供投资情况登记表和相关证明材料，包括房屋买卖及装修合同、不动产登记查询结果、交易流水记录、转账凭证等能证明投资、收益的材料。

五、登记方式：集资参与人可选择亲临或邮寄两种方式提供材料，地址为广东省中山市西区西河东路9号西苑派出所（邮编528400），联系人叶警官，联系电话0760-23187932。

本案是典型的房产商铺类非法集资案件。"赢家广场"项目以商业地产开发为名，通过销售商铺并承诺售后包租、固定回报等方式，向社会不特定公众吸收资金。法院公告要求集资参与人提交"房屋买卖及装修合同""不动产登记查询结果"等材料，充分说明本案以商铺买卖为集资载体，是房产类非法集资的典型模式。

二、非法吸收公众存款罪的构成要件分析

根据《中华人民共和国刑法》第一百七十六条及最高人民法院《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》，构成非法吸收公众存款罪须同时具备以下四个条件：

（一）非法性：未经金融监管部门批准

非法吸收公众存款罪的"非法性"，是指行为人未经中国人民银行、国家金融监督管理总局等有关部门依法批准，向社会公众吸收资金。

本案中，单某铭等人以"赢家广场"商业地产项目为载体，向社会公众吸收资金。根据最高人民法院司法解释，"不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金"，属于非法吸收公众存款的典型情形。

"赢家广场"项目的开发商或运营方并不具备向社会公众吸收存款的金融业务资质，其以商铺销售为名、以售后包租和固定回报为诱饵向公众吸收资金的行为，未经任何金融监管部门批准，完全符合"非法性"要件。

值得注意的是，本案集资参与人需提交"房屋买卖及装修合同"作为证明材料，说明单某铭等人以签订房屋买卖合同的形式掩盖非法集资的本质——这正是房产类非法集资"以合法形式掩盖非法目的"的典型手法，其"非法性"不因签订了买卖合同而消失。

（二）公开性：通过公开渠道向社会宣传

"公开性"是指行为人通过推介会、传单、广告、网络平台、口口相传等途径，向社会不特定对象进行宣传。

本案中，"赢家广场"项目以商业地产开发为名，通过多种公开渠道向社会公众宣传推介投资机会：一是通过项目售楼处、推介会等线下渠道，向社会公众宣传"赢家广场"商铺的投资价值；二是以"售后包租""固定回报""稳健收益"为卖点，通过广告、传单、口口相传等方式吸引投资者；三是以"商铺产权"为诱饵，使投资者误以为购买的是真实的不动产，从而降低警惕性；四是借助中山市西区的地理位置优势和商业地产的市场热度，在社会上形成广泛的宣传效应。

法院公告中明确提及"集资参与人人数众多"，说明本案吸存对象具有广泛性和不特定性，宣传渠道覆盖面广，完全符合"公开性"要件。

（三）利诱性：以售后包租和固定回报为诱饵

——本案的核心特征

"利诱性"是指行为人承诺在一定期限内给予投资人货币、实物或其他形式的回报，包括固定利率回报、"保本"承诺、售后包租等。

本案中，"赢家广场"项目的核心集资手段，正是以"售后包租""固定回报""约定回购"等承诺为诱饵。这是房产类非法集资最典型的利诱模式：

第一，售后包租：开发商承诺在商铺出售后，由开发商或其指定的运营公司统一包租，每年向购买者支付固定租金回报（通常为年化6%-12%甚至更高），使购买者无需自行经营即可获得稳定收益。

第二，约定回购：开发商承诺在一定期限后，以约定价格回购商铺，使购买者既能获得期间的租金收益，又能在到期时收回本金甚至获得增值收益。

第三，固定回报：以"稳健收益""保本保息"为卖点，向投资者承诺固定的年化收益率，使投资者误以为购买商铺是一种低风险、高收益的投资方式。

法院公告要求集资参与人提交"房屋买卖及装修合同""交易流水记录""转账凭证"等材料，说明本案存在明确的投资回报约定，集资参与人持有相应的合同凭证，印证了本案的"利诱性"特征。

（四）社会性：面向不特定公众吸收资金

"社会性"是指吸存对象的不特定性，即行为面向"社会上大多数人"，而非少数特定人员。

本案中，中山市第一人民法院公告明确指出"集资参与人人数众多"，并专门设置30日登记期限、公布专门的报案联系方式，说明本案吸存对象人数众多、分布广泛，具有典型的"社会性"特征。

"赢家广场"作为中山市西区的商业地产项目，其吸存对象涵盖中山市西区及周边地区的普通市民、投资者等不特定群体。商业地产项目的公开销售性质，天然决定了其吸存对象的不特定性——任何有意购买商铺的社会公众，都可能成为集资参与人。

三、本案构成非法吸收公众存款罪的典型原因分析

（一）"售后包租"模式：房产类非法集资的经典手法

本案最典型的特征，是以"售后包租"为核心的房产类非法集资模式。这种模式在全国各地屡见不鲜，是商业地产领域非法集资的标准作案手法。

其运作逻辑如下：开发商以低于市场价或以"投资回报"为卖点销售商铺，吸引大量投资者购买；购买者支付购房款后，开发商承诺统一包租并支付固定租金；开发商将募集的资金用于偿还前期债务、维持项目运营或挪作他用；当资金链断裂时，开发商无法兑付承诺的租金和回购价款，集资参与人血本无归。

"赢家广场"项目正是这一模式的典型体现。法院公告要求集资参与人提交"不动产登记查询结果"，说明部分商铺可能存在产权瑕疵（如已抵押、一房多卖等），这是房产类非法集资案件中常见的欺诈手段，进一步加重了集资参与人的损失。

（二）以商铺买卖合同掩盖非法集资本质

本案的另一典型特征，是以签订商铺买卖合同的形式掩盖非法集资的本质。单某铭等人通过与集资参与人签订"房屋买卖合同"，使集资行为在形式上具有合法外观，从而规避监管、迷惑投资者。

然而，根据最高人民法院司法解释，判断是否构成非法吸收公众存款罪，应当看行为的实质而非形式。如果行为人"不以房产销售为主要目的"，而是以售后包租、约定回购等方式向公众吸收资金，则无论是否签订了买卖合同，均应认定为非法吸收公众存款。

本案中，"赢家广场"项目的核心目的是吸收公众资金，而非真实的商铺销售。集资参与人购买商铺的主要动机是获取售后包租的固定回报，而非自行经营商铺。这种"名为买卖、实为集资"的模式，是本案构成非法吸收公众存款罪的关键所在。

（三）商业地产项目的非法集资风险

本案发生在商业地产领域，这一领域是非法集资案件的高发区域。商业地产项目通常具有以下特点：一是资金需求量大，开发周期长，资金压力突出；二是商铺销售具有天然的公开性，容易形成大规模吸存；三是"售后包租""固定回报"等承诺具有很强的吸引力，容易迷惑投资者；四是商铺产权的存在使集资行为具有合法外观，增加了识别难度。

山市西区作为中山市的重要商业区域，商业地产市场活跃，投资者众多。"赢家广场"项目利用这一市场环境，以商业地产投资为名实施非法集资，具有典型的地域性和行业性特征。

（四）案件已审理完毕，追赃挽损进入关键阶段

中山市第一人民法院公告明确指出"单某铭等人非法吸收公众存款罪一案已经审理完毕"，说明本案已经过完整的刑事审判程序，被告人已被定罪。法院发布公告要求集资参与人登记，是追赃挽损工作的重要环节。

本案追赃挽损的核心证据包括：房屋买卖及装修合同（证明投资关系）、不动产登记查询结果（证明商铺产权状况）、交易流水记录（证明资金往来）、转账凭证（证明投资金额）。集资参与人应当在规定期限内（2025年12月19日至2026年1月18日）向中山市公安局西区分局提交上述材料，以维护自身合法权益。

四、量刑分析与辩护策略

（一）量刑档次

根据《刑法》第一百七十六条（2023年修正），非法吸收公众存款罪的量刑分为三档：

第一档：扰乱金融秩序的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；

第二档：数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；

第三档：数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑，并处罚金。

根据最高人民法院司法解释，个人非法吸收公众存款，数额在100万元以上的，属于"数额巨大"；数额在500万元以上的，属于"数额特别巨大"。单位犯罪中，数额标准为个人的5倍（500万/2500万）。

（二）本案量刑考量

本案已审理完毕，量刑综合考虑了以下因素：

一、涉案金额：法院公告提及"集资参与人人数众多"，说明涉案金额可能较大，可能达到"数额巨大"乃至"数额特别巨大"的量刑标准。

二、被告人在共同犯罪的地位和作用：单某铭作为"赢家广场"项目的主要责任人，可能被认定为主犯；其他参与人员根据各自的参与程度，可能被认定为从犯。

三、集资与人损失情况：法院公告要求集资参与人提交证明材料，说明追赃挽损工作正在推进，追赃挽损效果将影响最终量刑评价。

四、是否具有自首、坦白、认罪认罚等情节。

五、是否极退赃退赔：《刑法》第一百七十六条明确规定，在提起公诉前积极退赃退赔、减少损害结果发生的，可以从轻或者减轻处罚。

（三）核心辩护策略

1. 主观故意的辩护：区分非法集资与正常商业行为

辩护人应当审查被告人是否具有非法吸收公众存款的主观故意。如果能够证明被告人在实施行为时，主观上认为其行为属于正常的商业地产销售，而非非法集资，可以主张缺乏主观故意，争取从轻处理。

2. 金额辩护：严格区分涉案金额

涉案金额的认定直接决定量刑档次。辩护人应当对审计报告进行全面审查，区分：已返还的租金和回购款是否从涉案金额中扣除；正常商铺销售款项是否被错误计入；各被告人实际参与的涉案金额是否与整体涉案金额相区分。

3. 从犯认定：争取协助人员从宽处理

对于销售人员、财务人员等协助人员，应当重点论证其在集资活动中的参与程度较浅、决策权有限、主要系受指派执行指令，争取从犯认定，获得从轻或减轻处罚

4. 退赃退赔：积极推动追赃挽损

《刑法》第一百七十六条明确规定，在提起公诉前积极退赃退赔的，可以从轻或者减轻处罚。"赢家广场"项目的商铺资产、开发商的其他资产均可作为追赃对象，积极配合追赃挽损工作，是争取从宽处理的重要途径。

5. 认罪认罚：争取从宽处理

自愿如实供述犯罪事实，承认指控的犯罪事实，愿意接受处罚的，可以适用认罪认罚从宽制度，争取量刑建议从宽。

五、结论与启示

广东中山单某铭等人"赢家广场"项目非法吸收公众存款罪案，是一起典型的以商业地产项目为载体、以售后包租和固定回报为诱饵、面向社会不特定公众吸收资金的非法集资案件。

从犯罪构成要件来看，单某铭等人的行为完全符合非法性、公开性、利诱性、社会性四个要件，依法构成非法吸收公众存款罪。中山市第一人民法院已审理完毕，并发布公告推进追赃挽损工作，体现了司法机关对房产类非法集资犯罪的坚决打击态度。

本案的典型意义在于：一是揭示了"售后包租"模式的本质，即以商铺买卖合同为外衣、以固定回报承诺为诱饵的非法集资行为，无论形式如何包装，均构成非法吸收公众存款罪；二是揭示了商业地产领域非法集资的高发性，投资者在购买商铺时应当对"售后包租""固定回报""约定回购"等承诺保持高度警惕；三是提示集资参与人应当在规定期限内及时登记报案，以维护自身合法权益。

本案给公众带来深刻警示：在商业地产投资领域，"售后包租""固定回报""稳赚不赔"等承诺，往往是非法集资的典型诱饵。任何以商铺销售为名、承诺固定租金回报或约定回购的投资项目，都需要仔细核实其合规性。投资者在购买商铺时，务必核实开发商的资质和项目的合规性，对"高回报低风险"的宣传保持高度警惕，切勿因"商铺产权"的存在而放松风险意识。