引言

商业地产依托商铺销售、售后托管、租金返利、到期回购模式引发的非法吸收公众存款刑事案件，是非法集资犯罪中占比极高的典型类型。此类案件区别于无实体项目、纯线上理财类集资案件，存在真实不动产载体、正规房屋买卖合同、线下实体经营行为，在罪名定性、犯罪金额认定、共犯责任划分、量刑从宽等层面均存在大量辩护空间。

定性辩护：围绕非吸四要件抗辩

法条依据：

《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2022〕5 号）第一条规定：违反国家金融管理法律规定，向社会公众（包括单位和个人）吸收资金的行为，同时具备下列四个条件的，除刑法另有规定的以外，应当认定为刑法第一百七十六条规定的 “非法吸收公众存款或者变相吸收公众存款”：

（一）未经有关部门依法许可或者借用合法经营的形式吸收资金；

（二）通过网络、媒体、推介会、传单、手机信息等途径向社会公开宣传；

（三）承诺在一定期限内以货币、实物、股权等方式还本付息或者给付回报；

（四）向社会公众即社会不特定对象吸收资金。

未向社会公开宣传，在亲友或者单位内部针对特定对象吸收资金的，不属于非法吸收或者变相吸收公众存款。

成立非吸必须同时满足非法性、公开性、利诱性、社会性，辩护核心是打破四要件闭环，争取无罪。

1非法性

企业售铺属常规地产经营，无需金融牌照。核查项目完整开发手续、资金全部用于工程运营，同时区分真实售铺与借商铺变相融资，否定 “以合法形式吸存”。

2公开性

区分正常售楼推介与保本收益宣传，切割外包销售私自宣传的责任；若仅在熟人圈层推广，可依据司法解释但书排除公开宣传要件。

3

利诱性

商铺租金是产权固有收益，合同约定收益浮动、存在风险提示；回购为购房人可选权利、无本金兜底，不构成法条规定的还本付息承诺。

4

社会性

客户多为商户、亲友、内部人员，存在购买门槛，大量买家用于自主经营，资金吸纳对象具备特定性，不属于社会不特定公众。

若四项要件中任意一项无法完整成立，即可提出不构成非法吸收公众存款罪的无罪辩护意见；四要件均难以完全推翻时，再转入量刑层面辩护。

二

数额辩护：精准核减涉案金额，降低量刑档次

非法吸收公众存款罪三档量刑，个人犯罪 100 万元为数额巨大、500 万元为数额特别巨大；单位犯罪数额标准为个人五倍。金额是决定刑期的核心要素，辩护重点是逐项扣减不应计入犯罪总额的资金：

1.剔除纯正常房产交易金额：将未签订包租、回购协议，仅单纯购买商铺自主经营、无任何固定收益约定的购房款全额扣除，该部分属于合法不动产交易，与集资无关。

2.扣减案发前已兑付资金：投资人已收取的租金、回购本金、各类补贴，依据司法裁判规则应当在犯罪总额中扣除，仅以未兑付实际损失作为量刑核心参考，重点核对审计报告是否重复统计兑付款项。

3.剥离无关往来流水：区分股东个人往来、工程工程款、企业正常经营借款，剔除与商铺认购无关的资金流水，避免审计将企业全部资金往来统一计入吸存总额。

4.区分各共犯对应涉案金额：共同犯罪中销售人员、财务、中层管理人员仅对自身对接客户的资金承担责任，不能将全案总金额全部归责于底层工作人员；以入职时间、负责片区、签约台账划定个人涉案资金边界。

5.瑕疵交易金额据实核算：针对仅支付定金、未付清全款、存在抵押、一房多卖的商铺订单，仅按实际到账资金认定，不按合同总价计算涉案金额。

三

共犯地位辩护：

分层区分主从犯，大幅降低基准刑

此类案件多为多人共同犯罪，包含项目实际控制人、运营管理层、销售、财务等人员，不同人员主观认知、决策权限、获利情况差异巨大，需分层制定辩护方案：

（一）底层工作人员（销售、财务、前台）从犯辩护

主观认知不足：入职时间短，仅执行公司统一话术，不了解售后包租模式涉嫌刑事犯罪，无主动集资的主观故意；

无核心决策权：商铺定价、收益标准、回购方案均由实控人制定，底层人员无修改、决策权限，仅被动执行上级指令；

获利微薄：仅领取固定底薪、少量销售提成，未参与项目利润分红，未从集资行为中获取大额非法收益；

作用次要：仅负责接待客户、签订合同、登记台账等辅助工作，不参与资金收取、支配、资产处置，依法可认定从犯，从轻、减轻处罚，具备争取缓刑、不起诉空间。

（二）中层管理人员责任限缩辩护

招商、运营、物业中层人员，可论证其仅负责商场日常经营管理，未参与融资方案设计、资金归集与分配，对吸收公众资金核心行为参与度低，相较于项目实控人作用显著较小，请求法庭大幅降档量刑。

（三）项目实际控制人责任弱化辩护

即便认定为主犯，仍可从两方面降低主观恶性评价：一是项目具备完整实体商铺资产，募集资金全部投入工程建设与商场运营，不存在转移、隐匿、挥霍资金行为；二是案发前持续按期兑付租金，主动通过商铺出租、资产处置回款，无恶意侵占投资人财产的主观目的。

四

量刑从宽专项辩护：

叠加法定、酌定从轻减轻情节

结合《刑法》第 176 条及认罪认罚、退赃配套规定，全面挖掘从宽情节，压缩最终宣告刑：

1.认罪认罚（法定从宽）

当事人自愿如实供述案件事实，认可指控罪名并签署具结书，司法机关应当在量刑建议中大幅从轻，是实务中适用最广泛的从宽路径。

2.公诉前积极退赃退赔（法定减轻情节）

《刑法》第 176 条明确：在提起公诉前积极退赃退赔，减少损害结果发生的，可以从轻或者减轻处罚；有实体商铺的案件，可通过资产拍卖、商铺转让完成退赔，换取显著量刑优惠。

3.自首、坦白情节

主动投案并完整供述全案事实构成自首；被动到案后如实交代资金流向、人员分工、项目运作模式构成坦白，均可单独从轻。

4.降低社会危害性的酌定情节

项目存在真实商业物业，不存在虚构项目、卷款跑路行为；案发后配合司法机关梳理资产、登记受损投资人，全力配合追赃挽损，社会危害程度远低于无实体空壳集资案件。

五

证据与配套程序辩护策略

（一）庭审质证要点

核对审计报告统计口径、投资人证言效力，区分房屋买卖合同与托管协议，不能仅凭两份合同并存直接认定非法集资。

（二）追赃挽损实操

配合司法机关盘点、处置商铺资产，主动协商退赔，争取投资人谅解，以此获得量刑优待。

六

中山单某铭赢家广场案件中的辩护运用

中山赢家广场案属于典型商铺类非吸案件，该案办理均可参考前文全部辩护思路。定性环节可依托项目真实产权、资金用途反驳 “以售吸资” 指控；金额层面区分正常购房交易扣减涉案数额；人员层面区分主从犯划定责任；庭审中对审计报告、双份合同分别质证；同时配合公安资产登记、商铺处置工作，叠加认罪认罚、坦白等情节争取从轻量刑。

七

总结

商铺售后包租类非吸案件辩护核心逻辑区别于纯线上集资案件，全部辩护工作围绕实体资产真实性、房产交易合法性、资金真实用途、收益承诺是否刚性兑付四大核心展开。通用辩护流程为：先从司法解释四要件切入争取无罪；定性无法推翻时全力核减涉案金额；再分层区分主从犯缩小责任范围；最后叠加各类法定、酌定从宽情节，并配合资产处置、投资人登记完成追赃挽损，实现最优量刑结果。中山赢家广场案作为同类商业地产非法集资典型案件，能够直观体现上述辩护思路在司法实践中的参考价值。